El nuevo decreto ley de vivienda, una oportunidad de aportar valor para los corredores

César Crespo Minguillón

El pasado 5 de marzo se aprobó el nuevo decreto de medidas urgentes de la vivienda y alquiler, y el 3 de abril lo convalidó la Diputación Permanente del Congreso.

Cualquier acción legislativa sobre el mercado inmobiliario tiene una especial trascendencia por el hecho de que los españoles acumulamos en activos inmobiliarios un 80% de nuestro ahorro frente al 49% de los ciudadanos del resto de la UE.

El decreto toca muchos aspectos; en la tabla adjunta resumimos los que más implicación en incremento de riesgo de impago para el propietario pueden tener.

En una operación de alquiler se concentran diversos focos de riesgo para la propiedad. Entre ellos, quizás los más significativos sean: i) el impago de las rentas, ii) los daños que el inquilino cause al inmueble, iii) los gastos jurídicos necesarios para desahuciar al inquilino moroso, y iv) la responsabilidad civil subsidiaria del propietario ante daños que el inquilino pueda causar a terceros en el uso de la vivienda.

La mitigación clásica que se ha venido utilizando tradicionalmente ha consistido en la fianza (para daños) y los depósitos / avales (para el impago). En esta línea, al limitar el valor máximo de las garantías de impago exigibles a sólo 2 meses, incrementa el riesgo de esta naturaleza para el propietario (el tiempo medio de desahucio está en 8 – 9 meses). Igualmente, si sumamos el tiempo a que el nuevo decreto ley obliga a detener el procedimiento de lanzamiento para dar entrada a Servicios Sociales, especificado en 1 o 3 meses (según el tipo de propiedad del inmueble, persona física o jurídica), pero que nadie puede asegurar cuanto será realmente, resulta evidente que el coste medio por desahucio para los propietarios de pisos en alquiler en España va a crecer.

Pero además tenemos que las estadísticas de lanzamientos por la LAU del Consejo General del Poder Judicial muestran un crecimiento del 4,5% en 2018.

El crecimiento de la frecuencia de procedimientos, más crecimiento del coste medio de cada uno, lleva a un resultado de incremento muy importante del riesgo de impago para el propietario.

Es aquí donde emerge el valor de la acción profesional del corredor. Hoy en día existe un seguro de impago de alquiler, que cubre la mayor parte de los riesgos descritos. Con la flexibilidad de poder adaptarse a la personalidad del propietario con coberturas desde 6 hasta 24 meses y por una prima estándar del 4,5% para la modalidad más habitual, la de 12 meses. Con este producto, más el complemento de un seguro de Hogar para cubrir la RC del inquilino, un primer riesgo de continente y unas pertenencias justas (o con un producto de seguro de Hogar para el propietario de esa vivienda en que normalmente tendrá poco valor de contenido pero le interesa la cobertura de la RC subsidiaria por actos del inquilino), el corredor tiene una gran oportunidad de aportar valor a los partícipes, a base de mitigar los riesgos de la operación que podrían echar para atrás al propietario y hacerle sacar su piso del mercado.

De esta forma, con su actividad, el corredor no sólo sirve a su cliente, sino que además contribuye a un objetivo superior como es el de favorecer que el mercado de alquiler no se retraiga para beneficio global de la sociedad.

En un momento en que la demanda de vivienda es muy alta, un buen asesoramiento sobre gestión de riesgos aporta claramente valor. Esto se demuestra fácilmente con el crecimiento anual de primas de este segmento dentro de las pérdidas pecuniarias: superior al 20% consecutivamente los últimos 4 años. Con todo esto, sólo puede haber una conclusión: los corredores están ante una gran oportunidad de negocio que les ha de resultar muy natural aprovechar.

César Crespo Minguillón, Subdirector General de Negocio de Mutua de Propietarios

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