OPINIÓN

La nueva Ley Hipotecaria: ¿Mayor protección del consumidor?

La pasada crisis económica española se ha relacionado con múltiples factores, entre ellos el estallido de la burbuja inmobiliaria o el exceso de endeudamiento por parte de las familias. Durante años existió una gran competencia entre entidades financieras que llevó a la concesión de préstamos hipotecarios, en muchos casos, bajo difíciles soportes de solvencia de los deudores. Del mismo modo, durante los últimos años se ha debatido de forma frecuente acerca de ciertas prácticas bancarias como las “acciones preferentes”, las “hipotecas multidivisa” o las “cláusulas suelo”.

Ante esta situación, queda manifiesta la necesidad de mejorar la cultura financiera, tanto de los consumidores, que precisan entender mejor sus necesidades y comprar los productos que más se adecuen a las mismas, como de muchos agentes bancarios que deben dar el asesoramiento correcto acerca de estos productos enfocándose en cada cliente y sus circunstancias personales.

Con estas premisas de formación y transparencia nace una nueva Ley Hipotecaria con el objetivo, entre otros, de proporcionar mayor protección al consumidor. Esta seguridad vendrá con la participación activa del Notario a la hora de asesorar y aclarar dudas antes de la firma de la hipoteca; unida a una información más clara y sin cláusulas abusivas; además de la eliminación de gastos de notario, registro, etc.; junto a la posibilidad de contratar seguros vinculados de otras entidades no necesariamente afines a la entidad financiera. En resumen, un proceso más transparente en la venta de productos combinados con el préstamo hipotecario.

Esta nueva Ley Hipotecaria que ha entrado en vigor en junio responde a criterios de equidad, además de trasponer una directiva de la Comisión Europea que España lleva retrasando 3 años.

Es difícil evaluar los beneficios y defectos que tendrá esta nueva normativa. Sobre el papel, el reparto de gastos, la eliminación de la cláusula suelo o la modificación de las exigencias para el procedimiento de desahucio, parecen favorecer al usuario hipotecado, y quizá colaborar en la reducción de casos que llegan a los tribunales españoles para colapsarlos. Sin embargo, conviene ser realista al analizar estos cambios legislativos ya que muchos expertos apuntan a un posible encarecimiento de las hipotecas, que podría repercutirse en el cliente.

La necesidad de evaluación de solvencia y responsabilidad

Con el fin de evitar caer en los mismos errores de hace unos años y evitar excesos en la concesión de préstamos el sector bancario ya viene realizando una evaluación más exhaustiva de la solvencia del cliente.

Sin embargo, existe una parte que la ley ni los bancos pueden cubrir, y es el comportamiento de los particulares hacia una decisión de compra y endeudamiento “responsable”. El mayor riesgo, aunque el proceso haya sido muy transparente y estudiado, empieza después de la firma del préstamo hipotecario, y es: que nadie puede asegurar que vaya a tener la suficiente capacidad económica para hacer frente a las obligaciones de devolución del préstamo durante un largo periodo de tiempo. Ninguna persona tiene asegurado un puesto de trabajo o la generación de ingresos suficientes bajo condiciones adversas como enfermedad, accidente o invalidez.

Ante alguna de estas situaciones, si se hace realidad la contingencia de la incapacidad económica del cliente para hacer frente al pago, existen herramientas que pueden cubrir este tipo de riesgos. Los Seguros de Protección de Pagos ligados a Préstamos Inmobiliarios son una de estas herramientas, que benefician tanto a deudores como acreedores y facilitan la devolución de la deuda durante un periodo de tiempo hasta que la situación inesperada vuelve a la normalidad. Estos mecanismos pueden evitar retrasos en los pagos, sobrecostes para las partes, e incluso la dolorosa situación del embargo de la vivienda habitual.

Sin embargo, esta nueva ley promueve pólizas anuales renovables para este tipo de riesgos. En mi opinión, esto puede limitar una cobertura de riesgo de más larga duración, como en el caso de una hipoteca, abriendo la posibilidad de que el usuario quede desprotegido en caso de no renovar, a diferencia del modelo de primas únicas financiadas, que era la práctica habitual hasta ahora.

Libertad en la elección de seguros hipotecarios

Hasta ahora las entidades bancarias recomendaban la contratación de su propio seguro en el momento de contratar la hipoteca, pero la nueva ley modifica también esta costumbre, y mientras que la banca podrá seguir vendiendo el seguro ligado al crédito concedido, deberá aceptar la elección del cliente de una póliza alternativa sin que afecte a las condiciones del préstamo.

Esto abre un abanico de posibilidades a quien pide un préstamo, además de a las empresas aseguradoras, que podrán ofertar sus productos, siempre que sean beneficiosos para el cliente y cumplan los requisitos del contrato con el banco.

En definitiva, la nueva ley hipotecaria parece beneficiar exclusivamente al cliente, que tendrá una mayor información, además de dejar de hacer frente a parte de los gastos que le venían impuestos de forma histórica, pero a la vez generará una seguridad para las entidades bancarias. A largo plazo, bajará probablemente el número de litigios. A medio, la nueva Ley Hipotecaria se traducirá probablemente en un endeudamiento más responsable y adecuado a los riesgos personales al orden de prioridades de los particulares.

Ernesto López, Director Comercial de Credit & Lifestyle Protection en Iberia y Seguros Especializados en España de AXA Partners