“En Comunidades, lo más importante es el mediador de seguros que gestionará la póliza y, como garantía, la responsabilidad civil”

Entrevista con Fernando Cordón Sanagustín, director técnico de la correduría Cordón Asesores Independientes. Junto a su equipo profesional, llevan desde 1987 en el mundo asegurador, concretamente, en la especialidad de Seguros para Comunidades

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¿Es obligatorio contratar el seguro de Comunidades? Sabemos que en algunas comunidades autónomas, sí, pero no en todas… ¿Cree que debería serlo?

Sinceramente, entiendo que no debe hacerse obligatoria la contratación del seguro. Lo que sí que debe contemplarse es que, si hubiera un aumento de edificios asegurados, a ese incremento de primas posiblemente le sucedería una reducción de los importes a pagar. Hay que tener en cuenta que, según UNESPA, solamente hay 1.000.000 de pólizas de este tipo suscritas en España.

Ahora bien, que no sea obligatoria no quiere decir que no sea de ‘obligada contratación’ por seguridad económica y jurídica de los propietarios. Al fin y al cabo, ellos serán los que asuman las consecuencias de un siniestro.

Si ya tenemos seguro del Hogar, ¿hace falta un seguro de Comunidades?

Rotundamente, sí. El seguro de Comunidades no cubre los daños a terceros que se generen desde nuestra vivienda y tampoco la responsabilidad civil personal, además de otras coberturas como los daños a la instalación eléctrica. En todo caso, si la vivienda se encuentra desocupada y sin suministros (agua, electricidad y gas) podría eximirse a una persona de suscribirlo, pero no es recomendable.

Podemos pensar que en ocasiones duplicamos coberturas pero, desde mi experiencia, es mejor controlar uno mismo la seguridad de su patrimonio. Un ejemplo lo tenemos cuando hay personas que sólo aseguran el contenido porque el continente ya está cubierto con el seguro de la comunidad y así se ahorran algo de dinero. Craso error. Tú no puedes supeditar la protección de tu patrimonio a las decisiones de un tercero, la comunidad o el presidente.

No sería la primera vez que una aseguradora comunica la anulación de una póliza a la comunidad y esta, por diferentes motivos, no formaliza el nuevo contrato o lo hace con diferentes coberturas que dejan desamparados a sus propietarios.

 ¿Cuáles son los siniestros más habituales en las comunidades? ¿Cómo debe actuar el presidente frente a ello?

Cada año ratificamos que los daños por agua son los más comunes: por una parte, los derivados de roturas o atasco de tuberías y, por otra, los provenientes de goteras y filtraciones. Con estos últimos hay que tener mucho cuidado porque no todas las aseguradoras cubren los daños propios. Y mucho más preocupante es que algunos tampoco cubren los daños causados a terceros, por lo que será la comunidad la que tenga que hacer frente a esos daños.

Cuando pensamos en filtraciones o goteras, nos imaginamos las ocasionadas desde los tejados y debemos pensar que también afecta a las cubiertas. Por tanto, los daños podrían afectar a locales comerciales dañando sus mercancías, con lo que el valor a indemnizar (incluida una posible paralización de la actividad) podría resultar costosísima para las arcas comunitarias.

 ¿Qué coberturas cree que son indispensables a la hora de contratar un seguro de Comunidades?

Lo más importante en la contratación de una póliza no es la aseguradora donde la suscribes. Ni siquiera las coberturas y garantías que contratas. Lo verdaderamente importante es el mediador de seguros que gestionará la póliza. Hay que saber hacer las preguntas adecuadas para así ofrecer la mejor solución aseguradora para el cliente: su contratación, la tramitación de siniestros y el asesoramiento en las renovaciones. Esa es la figura que además, en caso de siniestro, va a estar en la defensa de los intereses de su cliente.

Dicho esto, la garantía más importante, sin ningún género de duda, es la responsabilidad civil; y, cuanto mayor capital, mejor. En ocasiones nos encontramos seguros de Comunidad con la responsabilidad civil contratada pero que excluye la derivada de daños por agua. Inaceptable. Siempre encontraremos una aseguradora que a un precio ajustado asuma el riesgo

Para poder contratar el seguro adecuado, hace falta una valoración del edificio. ¿Cómo se puede establecer ese cálculo?

Se debe consultar el catastro, y contrastar esa información con los datos que nos proporcione el presidente de la comunidad o el administrador de fincas.

Los datos catastrales hay que tomarlos como una referencia porque en ocasiones no son del todo correctos. Además, el catastro ofrece datos numéricos, pero no de acabados y calidades del edificio. Así que se hace necesaria una valoración más compleja que contemple también la ubicación.

 ¿Cómo se aseguran las zonas comunes construidas? Piscinas, parques, gimnasios…

Es importante declararlas en la póliza para que quede cubierta la responsabilidad civil e incluso los daños por actos de vandalismo, entre otras. Un valor medio sería de quinientos euros el metro cuadrado.

 ¿El seguro de Comunidades cubre frente a filtraciones de agua por lluvia en el interior de las viviendas?

No podemos generalizar en este apartado. Hay compañías que sólo cubren los daños por agua debidos a filtraciones de la lluvia si ésta alcanza una determinada intensidad (l/m2 y hora).  Por otro lado, nos encontramos con una variedad de pólizas y aseguradoras en las que se dan diferentes casuísticas.

 Vamos a poner un ejemplo con la misma causa, pero diferentes soluciones aseguradoras: filtración de agua de lluvia que daña la vivienda por un fallo en la impermeabilización de la cubierta o tejado. Obtendremos diferentes respuestas en función de la póliza que tengamos contratada y de la aseguradora con la que hayamos suscrito el contrato.

Así que tendremos aseguradoras que no den cobertura al siniestro por distintos motivos:

  • No contratamos la garantía en su momento. (Era opcional).
  • Rehúsan indemnizar porque están excluidos los daños a terceros. Aunque en este supuesto podemos encontrarnos con aseguradoras que sí pagan los daños producidos en la propia comunidad.
  • Rechazan dar cobertura por falta de mantenimiento. Este supuesto se da cuando el perito informa a la aseguradora del mal estado y dejadez en el mantenimiento del tejado o cubierta. Suelen abonar el primer percance y advierten que no asumirán más pagos si no se ejecutan las obras de reparación y mantenimiento.
  • Rechazan porque la caída de agua de lluvia no ha superado los umbrales indicados en póliza.

 ¿El seguro de Comunidades se hace cargo de los incidentes y robos en el garaje?

No, y no hay responsabilidad de la comunidad en los daños que se produzcan como consecuencia de un robo en un vehículo o a una persona. Su cobertura natural es la que se da cuando se contrata el seguro del vehículo o el seguro de Hogar, en caso de atraco a una persona. Como de igual manera tampoco se cubren los objetos robados en el trastero, que deben quedar amparados por el seguro de Hogar.

¿Hay alguna cobertura que proteja a la comunidad frente a los ‘okupas’ y los destrozos que puedan causar?

Definida como tal, no conozco que exista. Respecto a los actos de vandalismo, sí que suelen quedar cubiertos por las aseguradoras, a excepción de las pintadas. Algunas veces se excluyen los actos de vandalismo realizados por los propios vecinos, pero este no sería el caso de los okupas ya que no se consideran como tal. He de decir que ya hay alguna aseguradora que también da cobertura a las pintadas, pero veremos qué siniestralidad obtiene para que mantenga o no esa cobertura en futuras contrataciones.

 ¿Cómo puede actuar la aseguradora para solventar problemas de morosidad vecinal? ¿Y si quien no paga es el banco porque es el propietario del inmueble?

El sector asegurador da una excelente respuesta a ese problema y, sea o no un banco, procederá a instar al pago con las armas que nuestro sistema judicial le da. Una ventaja añadida es que la aseguradora puede adelantar, si lo tenemos contratado, las cuotas pendientes del moroso, además de asumir los costes de los procedimientos judiciales que se interpongan.

 

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